Zaplanowano tu wrocławski Manhattan i biznesowe serce miasta. Co jeszcze zbudują obok Sky Tower?
Wzdłuż ul. Powstańców Śląskich miało powstać wrocławskie City, czyli nowoczesne, biznesowe osiedle z wieżowcami. Z wielkich planów pozostały niezbyt wysokie biurowce i budynki mieszkalne, ale w przygotowaniu są nowe duże inwestycje, m.in. na terenie Epi.
Jacek Kulesza
W latach 90. przed gabinetem Bogdana Zdrojewskiego, ówczesnego prezydenta Wrocławia, stała makieta przedstawiająca koncepcję Centrum Południowego, największej planowanej inwestycji w mieście. Przewidziano tam wszystko to, czego brakowało w postpeerelowskim mieście, a co uważano wówczas za przejaw nowoczesności.
Zresztą obecne władze miejskie też uważają, że rejon ulicy Powstańców Śląskich jest ważną częścią Wrocławia.
– To bardzo atrakcyjny kawałek miasta, dobrze skomunikowany. Bardzo liczymy na jego dalszy rozwój – mówi Jakub Mazur, wiceprezydent Wrocławia. – Dlatego my, jak miasto, przebudowujemy ul. Powstańców Śląskich.
Co do tej pory zrealizowano na terenie Centrum Południowego oraz na innych działkach w rejonie ul. Powstańców Śląskich? I co może tam jeszcze powstać, np. w miejscu supermarketu Epi?
Sky Tower, czyli najwyżej nie tylko we Wrocławiu, ale i w Polsce
Budynek na miarę aspiracji szybko rozwijającego się Wrocławia jednak powstał – tuż obok Centrum Południowego. Postawił go Leszek Czarnecki, wówczas najbogatszy wrocławianin.
Inwestował on również w nieruchomości. Najpierw przy pl. Orląt Lwowskich wzniósł okazałą siedzibę swojej firmy – Europejskiego Funduszu Leasingowego (EFL), z własnym gabinetem na ostatniej kondygnacji. Później postawił centrum handlowe Arkady Wrocławskie z basenem na rekiny jako jedną z atrakcji.
Sky Tower miało być ukoronowaniem tych inwestycji. Gdy powstało, było najwyższym budynkiem w całej Polsce (jeśli nie liczyć anteny na Pałacu Kultury i Nauki w Warszawie). Przy głównym wejściu stała rzeźba Salvadora Dalego.
Mimo to ostatecznie inwestycja okazała się mniejsza niż pierwotnie planowano, ponieważ zrezygnowano z kilku wysokich budynków. Oprócz podstawy, ostała się tylko 212-metrowa wieża z niższą z częścią, z tzw. żaglem. Zresztą i wieża została zmniejszona, gdyż według jednej z koncepcji miała mieć 221 m do dachu i 258 m z iglicą. Budowa wieżowca zbiegła się bowiem z wielkim, globalnym kryzysem finansowym z 2008 r.
Wieżowiec Sky Tower został otwarty w 2012 r., tuż przed Mistrzostwami Europy w Piłce Nożnej, które odbywały się również we Wrocławiu. Ale już wówczas widać było problemy – cześć powierzchni handlowo-usługowej świeciła pustkami, nie udało się też sprzedać dużej części mieszkań. Dobrze natomiast wynajmowały się biura, więc ostatecznie, po latach, duży fragment części handlowej został zamieniony w biurową.
W Sky Tower są najwyżej położone apartamenty w całej Unii Europejskiej. Znajdują się ok. 195 metrów nad ziemią, na 48 piętrze, tuż pod tarasem widokowym wieżowca. Największy z czterech ma aż 227 m kw.
Na początku 2022 r. zostały one wystawione na sprzedaż przez nieznaną osobą – można było kupić całe piętro lub osobno cztery znajdujące się tam mieszkania. Kosztowały ok. 23 tys. zł za m kw., co dla największego oznaczało cenę powyżej 5 mln zł. Mimo to nie były wtedy najdroższymi luksusowymi mieszkaniami we Wrocławiu. Co ciekawe – sprzedawane były w wersji niewykończonej, a więc w takim samym stanie, jak zostały kupione około 12 lat wcześniej.
Wielka 27, czyli nowy wieżowiec
Drugi co do wysokości budynek w południowym Wrocławiu powstał obok Sky Tower, po drugiej stronie skrzyżowania ul. Powstańców Śląskich i Wielkiej. Formalnie jest wieżowcem. Lecz choć ma aż 64 metry wysokości, to jednak przy Sky Tower nie sprawia wrażenia bardzo wysokiego.
Szklaną biurową wieżę wybudowała tam wrocławska spółka i2 Development. Prace zaczęły się w 2017 r., a zakończyły dopiero w 2023. Budynek ma 15 kondygnacji nadziemnych, dwie podziemne i ponad 10 tys. m kw. powierzchni, której większość zajmują biura.
Arkady Wrocławskie
Po dwuletniej budowie Arkady Wrocławskie zostały otwarte 28 kwietnia 2007 roku. Znane są jako centrum handlowe, ale w najwyższym, 13-kondygnacyjnym budynku znajdowało się 9 tys. m kw. powierzchni biurowej. A poza tym 130 sklepów, multikino i wielopoziomowy parking.
Przetrwały zaledwie 17 lat, na koniec przegrywając konkurencję z dużą popularniejszą Wroclavią, która powstała w pobliżu. 30 kwietnia 2024 roku Arkady Wrocławskie zostały zamknięte, a na początku 2025 roku rozpoczęła się rozbiórka, która jednak idzie bardzo powoli.
Nowy właściciel, spółka Vastint Poland, przewidział w tym miejscu inny rodzaj zabudowy.
“Nasze plany zakładają rozbiórkę istniejącego kompleksu i realizację nowoczesnej, wielofunkcyjnej inwestycji. Nowy projekt, starannie zaprojektowany i harmonijnie wpisujący się w tkankę centrum miasta, przyniesie trwałą wartość lokalnej społeczności, przyciągając zarówno mieszkańców, jak i przedsiębiorców, i tworząc tętniącą życiem przestrzeń do życia, pracy i spędzania wolnego czasu” – zapowiadał Roger Andersson, dyrektor zarządzający Vastint Poland.
Jednak według nieoficjalnych informacji właściciel Arkad Wrocławskich chciałby wybudować w tym miejscu mieszkania. Na to nie chcą zgodzić się władze miejskie, które wolałyby obiekt wielofunkcyjny.
– Ja też bym proponował zrobić mixed use, ponieważ ta działka znajduje przy bardzo uczęszczanym ciągu pieszym. Na dole widziałbym usługi, potem np. trzy kondygnacje biurowe, a wyżej mieszkania – ocenia Tomasz Stoga, prezes wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Developerskich i firmy Profit Development.
Wroclavia i biurowa ul. Swobodna
Na wschód od ul. Komandorskiej wolne działki wzdłuż ul. Swobodnej/Suchej zostały już zabudowane. Przy torach powstał rząd biurowców wzniesiony przez Echo Investment, a naprzeciwko Dworca Głównego PKP została zbudowana wielka galeria handlowa – Wroclavia, z multikinem, restauracjami, biurami, a także z dworcem autobusowym pod ziemią.
Przypadek Wroclavii jest o tyle ciekawy, że w przeciwieństwie do innych inwestycji w tym rejonie Wrocławia, ona powstała na terenie, na którym przed wojną nie było prawie budynków, poza kościołem i niewielkimi innymi obiektami.
Prof. Ossowicz wyjaśnia, że wpływ na zabudowę tego rejonu Wrocławia miała dyskusja, jak powinien wyglądać styk centrum miasta, kończącego się na wiadukcie kolejowym, z osiedlami mieszkalnymi na południe od ul. Swobodnej: – Ostatecznie zdecydowano się na pas budynków, które będą tworzyć coś w rodzaju muru o wysokości ok. 30 metrów, z bramami wjazdowymi do centrum.
Cześć tych biurowców już istnieje.
– Dzięki temu powstał nowy plac przy skrzyżowaniu ul. Swobodnej ze Ślężną/Borowską, gdzie zaczyna się obszar osiedli blokowych i zielony klin Wrocławia – wyjaśnia Tomasz Ossowicz. – Drugie ważne wrota to skrzyżowanie ul. Swobodnej z Powstańców Śląskich. Zaplanowano tu cztery budynki, a najwyższym punktem powinna być 100-metrowa wieża Epicentrum, która ma stanowić kompozycyjne zamknięcie osi ulicy Świdnickiej. Na razie powstał tu biurowiec Globis i Arkady Wrocławskie, które jednak mają zostać wyburzone.
Pasaż Zielińskiego i biurowiec przy ul. Powstańców Śląskich
To kolejny teren zaczynający się przy bardzo ważnym skrzyżowaniu ul. Powstańców Śląskich i Swobodnej, choć nie wiadomo, kiedy zostanie na nowo zabudowany. Stary biurowiec ma prywatnego właściciela, reszta terenu należy do miasta. Mogłyby tu powstać np. kolejne biurowce, których wysokość przy samym skrzyżowaniu może sięgać 55 metrów, czyli podobnie jak w Centrum Południowym.
Według nieoficjalnych informacji właściciel biurowca rozważa jego wyburzenie i budowę nowego obiektu. Natomiast miasto nie zamierza na razie niczego robić z halą kupców.
Nazwa hali kupieckiej przypomina, że postawili ją kupcy, którzy przenieśli się tu z dawnego targowiska przy ul. Zielińskiego. Dla niektórych była to już trzecia lokalizacja, ponieważ pierwotnie handlowali oni na pl. Wolności.
Pod zabudowę nie można jednak przeznaczyć całego wolnego terenu. Fragment najbliżej torów został bowiem zarezerwowany pod ewentualne poszerzenie estakady kolejowej.
– Jeśli mówimy o zrównoważonym transporcie na terenie Aglomeracji Wrocławskiej, to trzeba zadbać o miejsce pod rozbudowę linii kolejowej – wyjaśnia wiceprezydent Mazur.
Teren między ul. Komandorską, Radosną, Trwałą i Wielką, czyli jeszcze więcej mieszkań
W większości ten kwartał zabudowy należy do Spółdzielni Mieszkaniowej Wrocław-Południe, a w części do firmy Toscom. Z dotychczasowej zabudowy przetrwają tylko budynki mieszkalne przy skrzyżowaniu ul. Wielkiej i Trwałej.
Toscom już buduje tu 10-piętrowy apartamentowiec, w którym przewidziano mieszkania o pow. od 28 do 142, a na parterze lokale usługowe. Będą tu również: pokój klubowy, sala coworkingowa z czytelnią, a także reprezentacyjne lobby z recepcją.
“Crème de la crème Wielkiej 16 to 142-metrowy penthouse na 10 kondygnacji oraz 6 apartamentów dwupoziomowych” – zachwala inwestor.
Spółdzielnia ma podobne plany jak Epi, ale na mniejszą skalę. Zamierza wyburzyć stare pawilony handlowe i swoją siedzibę, żeby postawić w tym miejscu nowe budynki o wysokości 18 i 35 metrów (5 i 10 kondygnacji).
Zaplanowano w nich 217 mieszkań, 206 miejsc postojowych dla samochodów, 278 dla rowerów, a także 19 lokali usługowych, w tym duży sklep spożywczy, lokal gastronomiczny i żłobek. Przewidziano także część biurową – dla pracowników spółdzielni i na wynajem.
Wrocław wyburzony
Przed II wojną światową Kaiser Wilhelmstrasse, czyli dzisiejsza Powstańców Śląskich, uchodziła za jedną z najważniejszych i najelegantszych ulic Wrocławia. To właściwie była aleja: bardzo szeroka, z dużą ilością zieleni, zabudowana pałacami, willami i eleganckimi kamienicami.
Później podzieliła los całego południowego Wrocławia, zniszczonego podczas szturmu Armii Radzieckiej na Festung Breslau. Poza nielicznymi wyjątkami, uszkodzone budynki nie zostały po wojnie odbudowane.
W ich miejscu powstały osiedla z wielkiej płyty oraz najwyższy kiedyś wrocławski budynek – biurowiec Poltegor. A także trochę obiektów handlowych, m.in. przy skrzyżowaniu ul. Komandorskiej i Radosnej (teraz działa tam m.in. Biedronka), przy Swobodnej i Powstańców Śląskich (dzisiejsze Epi), czy przy Gwiaździstej (teraz Dino). Później dobudowano jeszcze hotel Wrocław, a w latach 80. i 90. wzniesiono monumentalne galeriowce po wschodniej stronie ul. Powstańców Śląskich.
Mimo to w momencie upadku PRL w tej części Wrocławia nadal było wiele niezagospodarowanych terenów w miejscu dawnej, zwartej przedwojennej zabudowy. Dlatego już od początku lat 90. planowano wykorzystanie ich pod nowe, prestiżowe inwestycje.
Co zostało z pomysłu wrocławskiego Manhattanu?
Na początku nie mówiono o wieżowcach. Był za to ogromny hotel o wysokości zbliżonej do Poltegoru, wówczas najwyższego budynku w mieście i najbardziej prestiżowego biurowca, z którego nadawała m.in. prywatna telewizja Echo.
Projekt przygotowała grupa architektów, która wróciła z Kuwejtu i miała doświadczenie przy podobnych obiektach (byli tam np. współautorami Centralnego Dworca Autobusowego i centrum portowego). To m.in. Wojciech Jarząbek (autor Solpolu) oraz Edward Lach (zaprojektował np. Galerią Dominikańską i hotel przy ul. Drobnera). Działali pod szyldem Studio Ar-5.
Ich koncepcja przewidywała 20-kondygnacyjny hotel z 500 pokojami dla 800 gości, trzy 16-piętrowe banki, dwa domy towarowe, z których większy miałby 400 metrów długości, a także podziemne parkingi dla ponad 1000 samochodów. Dzisiaj te liczby nie robią wrażenia, ale na początku lat 90. projekt był uważany za ogromny.
Centrum Południowe wówczas planowane było między ul. Powstańców Śląskich, Szczęśliwą (gmachem Poltegoru), Gwiaździstą oraz budynkiem hotelu “Wrocław”. Z czasem ta nazwa (także jako Centrum Południe) została rozszerzona na obszar do ul. Swobodnej, a nawet torów kolejowych. Ten teren bywa też traktowany wspólnie z sąsiednimi działkami przeznaczonymi pod działalność biznesową, jak te zajmowane przez centrum handlowe Arkady Wrocławskie, supermarket Epi czy biurowiec Wielka 27.
Tę pierwszą koncepcję prezydent Zdrojewski prezentował w latach 90. wszystkim dużym inwestorom, którzy wtedy interesowali się Wrocławiem. Ostatecznie nie została zrealizowana, ani też inne, które powstały dla tego miejsca, jak choćby przygotowana przez Claude’a Vasconiego, wówczas topowego francuskiego architekta.
On zaproponował 400 mieszkań i apartamentów o powierzchni od 68 do 160 mkw., centrum kongresowe z 1400 miejscami w salach konferencyjnych, hotel czterogwiazdkowy na 200 pokoi, kilkukondygnacyjny pasaż handlowy biegnący w poprzek całego terenu, podziemne parkingi na 3800 samochodów, a także największe we Wrocławiu powierzchnie biurowe. Ale bez wysokiej zabudowy.
Miastu tak zależało na prestiżowym projekcie, że później w planie zagospodarowania umożliwiło inwestorom budowę budynków o dowolnej wysokości. Z pomysłu na wrocławski Manhattan nic jednak nie wyszło. Do tej pory nie powstał tam żaden budynek określany jako wieżowiec, czyli o wysokość powyżej 55 metrów.
– Ten rejon Wrocławia został uznany za jedno z najlepszych miejsc w mieście dla funkcji biurowych i usługowych – wyjaśnia prof. Tomasz Ossowicz, wykładowca na Politechnice Wrocławskiej, który przez 16 lat kierował Biurem Rozwoju Wrocławia.
W październiku 2006 r. cały teren kupiła od miasta hiszpańska firma Grupo Prasa, która planowała m.in. wieżowce i promenadę. Za 4,5 ha ziemi Grupo Prasa zapłaciło 369 mln zł, co było wówczas ogromną kwotą. Jednak zanim firma zaczęła budowę, została mocno dotknięta przez kryzys 2008 r.
– Hiszpański inwestor zaproponował bardzo ciekawą zabudową z budynkami o wysokości ponad 100 metrów i z atrakcyjnym wewnętrznym pasażem usługowym, równoległym do ulicy Powstańców Śląskich. Szkoda, że nic z tego nie wyszło – komentuje Tomasz Ossowicz.
Ostatecznie teren został podzielony na części i sprzedany kilku inwestorom. Wzdłuż ul. Powstańców Śląskich powstały biurowce o wysokości do 55 metrów firm Skanska i Echo Investment, a od Gwiaździstej nieco niższe budynki mieszkalne, realizowane przez spółkę GP Investment, należącą do Grupo Prasa. Budowle są nowoczesne, ale nie ma się poczucia, by było to jakieś wyjątkowe miejsce we Wrocławiu. Nie powstał także wewnętrzny pasaż handlowy.
– Wolałbym tu wyższą zabudowę. Ale przy budynkach powyżej 55 metrów wysokości obowiązują wyższe wymagania dotyczące bezpieczeństwa. Z tego powodu nie opłaca się budować niżej niż 65 m, a zazwyczaj od razu skacze się o 20-30 metrów w górę. Ponadto wystąpił problem uniknięcia zacieniania zabudowy mieszkaniowej po drugiej stronie ulicy Gwiaździstej – wyjaśnia prof. Ossowicz.
Echo kończy właśnie budowę kolejnego swojego biurowca w tym miejscu. To pierwszy, niższy z dwóch budynków inwestycji Swobodna Spot. Został wzniesiony w miejscu dawnego parkingu wielopoziomowego. Drugi powstanie tuż obok – gdzie kiedyś była stacja benzynowa BP.
Zabudowę tego fragmentu Centrum Południowego dopełni apartamentowiec, który przy Powstańców Śląskich, tuż obok hotelu, stawia spółka Archicom (należy do Echo Investment). Dwa najwyższe piętra – 17 i 18 – zajmą tam dwupoziomowe apartamenty, które kosztują prawie 30 tys. zł za m kw. Za największy z nich, 140-metrowy, trzeba więc zapłacić ponad 4,2 mln zł.
Epicentrum w miejscu Epi
Nadal w tym prestiżowym rejonie Wrocławia do wykorzystania jest kilka terenów, choć konieczne będą wyburzenia. Z wielkich inwestycji najbliższy do realizacji jest projekt wielofunkcyjnego Epicentrum (mixed use) ze 100-metrową wieżą – w miejscu supermarketu i parkingu Epi.
Tomasz Stoga uważa, że pusta działka wokół Epi to marnotrawstwo przestrzeni w centrum Wrocławia: – Cieszyłbym się, gdyby tam wszedł deweloper i coś wybudował.
Na początku 2026 r. zostały zorganizowane konsultacje społeczne, podczas których zbierane były opinie na temat zmiany części funkcji planowanego centrum z biurowej na mieszkaniową. Właściciel terenu chce, by przynajmniej 40 proc. powierzchni można było przeznaczyć pod mieszkania i zamierza wystąpić o taką zmianę w planie zagospodarowania przestrzennego.
Gdy dojdzie do tej zmiany, właściciele Epi wybiorą inwestora, który wybuduje nowy obiekt. W dwóch etapach, aby sklep mógł działać przez cały czas. Całe Epicentrum będzie gotowe dopiero za kilka lat.
Ponadto Epi deklaruje, że przy okazji swojej inwestycji urządzi park na miejskim terenie po drugiej stronie ul. Komandorskiej, który będzie dostępny dla wszystkich mieszkańców.
Pierwszy projekt biurowca w miejscu Epi, też z wysoką wieżą, powstał już na przełomie 1999 i 2000 roku.
– To jest moje dziecko. I duże wyzwanie, bo chcę, by powstało coś nie do podrobienia – mówił wtedy “Gazecie Wyborczej” Michał Kosela, nieżyjący już założyciel Epi. Teraz jego dzieło kontynuują żona i synowie.
Arena, czyli coś tam kiedyś powstanie
Teoretycznie pod nową zabudowę można będzie również wykorzystać teren dzisiejszej hali Arena, choć na razie nie ma takich planów. Została ona wybudowana przez kupców, którzy w latach 90. na pl. Grunwaldzkim handlowali pod dawnym namiotem cyrkowym (stąd nazwa hali).
Nowa jakość w Południowym Wrocławiu
Wiceprezydent Jakub Mazur żałuje, że w południowym Wrocławiu nie udało się stworzyć wrocławskiego City, czyli wysokiej klasy biznesowego centrum miasta: – Zabrakło wizji i konsekwencji realizacji. Choć trzeba też pamiętać, że wówczas mieliśmy inne warunki i możliwości kształtowania miasta. A inwestor, który kupił teren Centrum Południowego, nie był przygotowany na kryzys.
Zastrzega jednak: – Na szczęście nowe biurowce są wypełnione globalnymi firmami, które generują wzrost gospodarczy.
Opowiada się również za kolejnymi inwestycjami w tym rejonie: – Trzeba patrzeć strategicznie, a przecież rozmawiamy o centrum miasta. Ten teren wymaga recyklingu. Chcemy powtórnie użyć tego miejsca dla lepszych funkcji i gęściejszej zabudowy.
